开发商出招应对限价教你购房砍价六大绝招

按照增城的新“国8条”落地细则提出,对2010年已经有网上签约记录的楼盘,其申报的商品住房平均价格涨幅相对于去年该盘的平均价格,原则上不得高于增城的控制目标;对2011年新推出的楼盘,其申报的商品住房平均价格涨幅相对于去年增城市商品住房的平均价格,原则上不得高于该市的控制目标。
开发商对压价态度消极
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据了解,增城对4月1日后领取预售证的楼盘,要按照规定全部限价。在3个月内销售的价格不得超过去年该楼盘全年网签均价上浮5%后的价格,对于去年没有销售的楼盘,则以去年增城全市的均价作为参考底价,增城市的参考均价为7033元/平方米。在7033元/平方米的基础上再涨5%,即7385元/平方米。
而在今年第一季度,增城一手住宅网签均价已经超过了7385元/平方米的最高限价。据网易房产数据中心统计显示,今年第一季度,增城一手住宅网签均价为8634元/平方米,较去年均价高出22.8%,在第一季度成交前三十名的楼盘中,仅有13个项目低于7385元/平方米的限价目标。如果要实现7385元/平方米的限价目标,意味着增城第二季度网签均价需要暴跌14.5%才能完成。因而,在新政面前,增城开发商大多持观望态度。限价令出台半个月后,只有4个楼盘遵照执行了该政策。
卖毛坯达标再加豪装抬价
中地行分析人士表示,由于不少区内楼盘均价已远超1万元/平方米,如果按照强制性限价方式,估计除了部分2011年前开盘的纯别墅盘会继续推出别墅新货外,其他楼盘的别墅产品基本将延后推出,或是等到现房再高价卖出,这将导致增城的别墅产品供应明显减少。而洋房方面,新推组团预计大部分发展商会改为毛坯卖出,或是将装修包装成套餐额外售卖;部分资金压力不大的发展商可能就会推迟产品的入市,等待限价放开后再推出市场。
据了解,该楼盘均价在18000元/平方米左右,带7500元/平方米装修,可以说,该产品的装修价格在同类型别墅当中属于最贵的装修标准。如果目前以18000元/平方米的均价减去7500元/平方米的装修,那么该产品的毛坯价格也仅为10050元/平方米。
有些开发商以加装修抬高销售价格,同时却以毛坯价格来拉低均价。如某大型楼盘去年的网签均价8164元/平方米,如果按照上浮5%的价格开售,这意味着该盘将以8572元/平方米的均价推出,但该产品目前的毛坯价格仅为6000-8000元/平方米,带装修产品约在8000-10000元/平方米,毛坯价格正好符合限价范围。据了解到,买家在购买带装修的产品之后,除了要签购房合同外,还会有一份装修合同。
购“限价”房需要打醒精神
针对如此“限价”卖楼,满堂红研究部主任沈锐培表示,政府在限价政策没有明确细化,对限价产品是否带装修、产品类型等也没有予以明确,实际上也导致了“钻空子”的可能。据了解,目前市场上各个楼盘所推产品带不带装修,装修标准又定多高,装修中的差异和水分有多大,消费者实际上并没有太多的了解。在目前动辄每平方米五六千元的奢华装修,实际成本有多少,一般行内人士也不敢妄下判断。而消费者在面对开发商喊出的精致装修时,往往也是看看表面皮毛。对于目前出现的一些“限价”产品时,是不是仅仅是指未包含装修价格的毛坯价,买家需要打醒精神。同时对于装修标准的含金量有多少,房子究竟是不是值得买的“笋货”,也待买家自己去拿捏了。
南方日报记者李广军
网络调查购房意愿
6成人关注万元以下楼盘
随着新政对房价上涨的强力压制,加上开发商逐渐加大促销力度,今年来一直笼罩于市场中的观望气氛开始消散。根据搜房网早前针对“五一广州楼市置业意愿”的一项网络调查显示,广州有超半数接受问卷调查者有购房意愿。而对于价格的接受范围,万元以下的楼盘仍然最受欢迎。显然,目前近郊区域积极展开促销的众多楼盘项目,已经让不少驻足观望的购房者开始心动。
万元以下房价最受欢迎
调查结果显示,在“五一黄金周你有计划去看房或买房吗?”的问题中,有38.9%的网民表示打算去看房,有13.7%的网民表示打算去买房。这就意味着有购房需求和意愿的买家占据半壁江山。不过,有47.3%的网民则表示在观望当中。地产人士认为,纵观近几年的楼市宏观调控政策,不仅没有让房价下跌,反而让房价走高。而消费者也逐渐走向理性,并不会期待房价大幅度下跌,只要开发商能适当让利,有需求以及有条件购买的消费者的心理防线就会放松。
从购房意愿调查也可以看出,买家对于高价楼盘的接受程度不高。在“你目前关注哪些价格范围的房子?”的回答中,1万元/平方米以下的占63.9%,1万元至1.5万元/平方米的占25.9%。也就是说超九成网友接受1.5万元/平方米以下房。不过目前市中心楼盘低于1.5万元/平方米的房子屈指可数,而郊区大多数洋房的价格都能被买家所接受。
番禺天河楼盘最受关注
根据中介的统计数据显示,今年来广州市中心的推盘量大幅度减少,近郊楼盘仍然是供应的主力。不过,调查报告显示,对番禺和天河的楼盘钟情者最多。在“你目前最关注哪些区域的房子?”的回答里,番禺区以20.6%的比例成为最被关注的区域,其次是天河,占17.6%。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示,番禺的华南板块新推货量中,都以80-140平方米的紧凑实用型自住产品占比最高。当前楼市以自住型需求为主力支撑,这个面积段的产品紧凑实用,适应自住买家的需求。另外,亚运城的货量非常大,今年以来一直保持热销,五一期间预计仍将有良好市场表现。而反观中心城区,虽然市场对其物业需求旺盛,但无奈新推货量少无法配合需求形成成交的集中释放。
网友看跌房价后续走势
搜房网数据监控中心监测阳光家缘数据显示,5月1日至5月31日,广州十区二市一手住宅均价为10770元/平方米,环比跌5%。尽管从数据上看广州房价出现了松动,但置身买房第一线的购房者的真实感觉却似乎跟数据“打架”。搜房网日前进行的一项房价感受度的网络调查结果显示,高达82%的网友感觉广州房价“没有降”。
刚过去的5月,广州十区二县市网签均价为10770元/平方米,环比下降5%,但与数据反映的情况不同,在搜房的网络调查中,82%的网友没有感觉到广州房价下降,回答感觉到广州房价在降的网友比例仅11%。尽管超过八成网友并无感受到广州房价真实下降,但在“广州房价走势”的设问中,相信广州房价会下降的网友比例最高,达41%。
购房砍价六大绝招
近几年房价飞涨的背后,实际也存在着较大的弹性空间。其实,开发商即使部分让利也是能够充分保障盈利的。出于营销策略的考虑,开发商往往是逐步推高楼盘的售价,令购房者不能不考虑尽早出手。但当前整体市场环境并未好转,开发商要回笼资金就必须尽快消化库存,在实际售价上往往会作出让步。只要购房者运用合适的杀价办法,完全可以省掉少则数千、多则数万的房款,许多购房者入伙时一台液晶电视或者一套名贵沙发的钱就是“杀”出来的。以下记者归纳整理出六条砍价购房省钱技巧,相信会对购房者在当前形势下的置业带来一些帮助。
1.开盘前提前认购
几乎所有楼盘在开盘前都要经过一个储客的过程,这个过程中有许多拿到最低折扣的机会。通常来讲,此时开发商虽然还没有最终确定售价,但由于对市场“心里没底”,会为前期登记的买家提供一定幅度的折扣,通常的广告语是“现vip登记开盘可享额外××折”。
目前大多数楼盘都会为前期登记者提供2-5个点的优惠,结合其它优惠措施,前期登记者甚至可能会得到比公开发售价格低10%以上的优惠。并且这种方式的另外一个好处就是:越早登记,越有可能选到心仪的户型和楼层。
2.参加各种名义的团购
“团购”在近年来风靡一时,不仅一些开发商乐于通过“一二手联动”开展团购专场,而各大机关单位、银行、俱乐部更是成为各大开发商追捧的优质团购资源。而一些房地产网站也组织购房者集体看房,并为买家争取到一定额度的购房折扣。
在一些中小规模的楼盘或者地段较偏远的楼盘,开盘时常会组织团购活动或各种名义的“vip专场”。购房者可事先向销售人员了解目标楼盘是否会组织团购,参加团购很可以拿到一个平时意想不到的额外折扣。另外,即便买家不是团购专场所号称的“目标客户”也没关系,毕竟没有开发商认死理跟钱过不去。
3.买尾货、特价房
细心的买家就能够发现,不少楼盘都会阶段性地推出某些优惠单位,例如清尾货时的优惠等,有时候以一口价的形式出现,颇为实惠。
一直以来,尾房给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”,而事实却并非如此。专家认为,当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,因此一般就进入项目的清盘销售阶段,此时的尾房往往比较实惠。
尾房产生的原因是多方面的:有的确实客观存在诸如朝向差、楼层次、景观不理想、户型不合理等问题;而开发商留作自用、日后出租、甚至是开发商作为保留精品的典藏户型的尾房也不在少数。另外,大客户有意要购买而暂时保留或暂时未打算卖出去的、前期被人买走后又提出退买等情况也导致了尾房的出现。
尾房中淘宝适合对某一楼盘情有独钟的买家,而想如愿以偿就得多与销售人员联系,随时留意促销信息。
4.找旧业主介绍
买楼砍价打折找老业主介绍,也是一条可行之道。目前许多楼盘卖楼,都有推出老业主介绍额外折扣、并免买家和介绍人一定年限物业管理费、赠送其他形式大礼包等优惠。尽管节省的绝对数额对于总价来说并不算多,但对于买家和介绍人而言,这都是实实在在的好处,并且也是老业主乐于接受的。购房者可以向发展商详细咨询老业主买楼可能获得的详尽优惠,并争取将折扣和优惠全部拿到手。
5.找开发商高谈额外折扣
人脉关系的折扣也是买楼常用到的另一种砍价方法。例如认识楼盘开发商内部人士,通常可以通过其获得额外的优惠。不少销售员手中的折扣点数,甚至比某些策划的中层还高。在某些楼盘,这些优惠和折扣未必全部公布出来,因此你应该主动地向销售人员索取。
像项目经理、销售经理等较为高级的管理人员手上,往往握有更大的优惠审批权。当然,向销售人员要折扣,买家一定要表现出适当的购买热情,既要表现出对楼盘的钟爱,又要有对价格等因素犹豫不决的样子。此外,为了吸引公务员、教师、大型企业员工等职业相对稳定的人群来置业,有些楼盘对这类型的买家有额外的折扣,如果身份符合都可以去争取。如果你是几个人一起买楼,那么和销售人员“砍价”获得更多折扣的可能性就更大。
6.一次性付款
买房选择一次性付款时,在线外汇,折扣空间一般控制在存贷款利率差内。一般来说可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠。对于现金十分充裕的购房者来说,一次性付款对于其并无太大影响。而一般购房者选择此种付款方式,由于数额较大,筹措起来可能会有所困难;如果从银行提取则会损失利息。由于分期付款的利息是付款期延期越长,利率越高,因此房款额加在一起会高于一次性付款金额。然而,若综合考虑通货膨胀和个人收入增长等方面,分期付款对一般购房者来讲还是更加合算一些。
南方日报记者李广军
?记者观察
买房出手看大势也要注意细节
不少消费者在购物时常常追求折扣、额外赠送的实惠,常常为了“赠品”而作出购买的决定,买椟还珠的事情并不只是个成语故事。现在开发商卖楼也十分精明,以价格优惠、抽奖、送契税物业费等五花八门的形式促销,一时让手上捏着钞票而在观望的购房者们心有所动。但是买房子不同买青菜或买家具,一旦买下,与你相伴的除了长久居住其内的房子,可能还要面对几十年的债务。因此,在作出选择前,请谨慎考虑。
经常有朋友问,我该去哪里买楼啊?某楼盘的房子现在特价,可不可以出手了?这时候请自己问一下自己,买房子是自住还是投资呢,准备买多大的?预备了多少资金总额呢?买房子虽然不至于是终身大事,但是最少也能影响你未来几年的生活质量。切不可贪一时小利,冲动购房。特别是在现在的楼市调整周期中,要想买到合算的房子,要先看清楚大致的楼价曲线。不能看着折扣大盲目出手,慎防发展商的提价后再打折。“价廉物美”是每个消费者的理想,但是“一分钱一分货”,发展商在差异定价的时候,所有优劣早已了然于胸。购房者要量体裁衣,不要一味追求低价格。如果经济条件允许,而且打算长期居住的话,最好还是多考虑住房的舒适性。只有找到合适的房子,所有的打折优惠才能有意义。